裁判要旨：
1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销 售管理办法》第十六条的规定，本案双方当事人于2019年8月7日所签订的《协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况、 商品房价款的确定和销售方式、交付使用条件和日期以及违约责任和其他事项等约定，而且购房人已经按照该《协议》以及双方的约定交付了部分款项，该《协议》已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面商品房买卖合同；
2、在购房人主张房地产公司存在故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，房地产公司未提交有效证据证明已将涉案房屋抵押的事实告知购房人的情况下，应认定房地产公司存在欺诈，故意隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，故购房人要求撤销商品房销售合同的请求应得到法院支持支持；
3、房地产公司未告知购房人其所购房屋存在抵押这一巨大风险的事实，且至本院再审庭审时，涉案房屋仍未解除抵押。 本案房地产公司存在欺诈，故意隐瞒了渉案房屋存在抵押的事实, 导致购房人与房地产公司签订的商品房买卖合同被撤销，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定的情形，购房人可以请求房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，为强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建， 本院再审支持购房人主张房地产公司司向购房人支付购房款一倍赔偿金的请求。
河南省开封市中级人民法院
民事判决书
（ 2021 ）豫02民再6号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘某某，汉族。
委托诉讼代理人：胡磊，河南英泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李书辉，河南英泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省某房地产公司。住所地：河南省开封市省府前街71号。
法定代表人：刘军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李某，河南某律师事务所律师，代理权限为特别授权。
再审申请人刘某某因与被申请人河南省某房地产公司（以下简称某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（ 2020）豫02民终151号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年10月23日作出（ 2020 ）豫民申4866号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘某某的委托诉讼代理人李书辉、胡磊，被申请人某房地产公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某某申请再审称，（一）二审判决认定渉案《协议》为有效合同认定事实错误。双方签订的《协议》中明确包含2号楼 104号商铺和204号商铺，但104号某房地产公司至今未取得预 售许可。某房地产公司庭审中出示的《开封市商品房预（销）售许可证》载明，案涉房屋所在的2号楼，仅有第2、3、13、14、 15层的房屋取得了预售许可，而案涉的2号楼104号商铺并未记载。某房地产公司故意隐瞒房产抵押和未取得预售许可证的事实与刘某某订立的商品房买卖合同明显构成欺诈，根据《中华人 民共和国合同法》算五十四条第2款规定，刘某某作为买受人有权请求法院依法撤销于2019年8月7日因欺诈而订立的《协 议》。（二）二审判决未支持刘某某要求某房地产公司返还购房款及利息并赔偿承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿错误。某房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押和没有取得商品房预售许可的事实，导致买卖合同无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫二条及策九条规定，刘某某关于撤销合同、返还购房款及利息并赔偿承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿均应得到支持。请求:1.依法撤销（2019）豫0211民初3446号和（ 2020 ）豫02民终151号民事 判决；2.请求再审法院依法改判支持再审申请人的一审起诉请求；3.本案一、二审诉讼费用（含财产保全费）由被申请人承担。
某房地产公司辩称，一、双方并没有签订商品房买卖合同，在 双方于2019年8月7日签订的一份协议的第二条中，双方对签订商品房买卖合同的问题有一个约定，也就是甲方的通知之后, 方才签订正式购房合同。因此在签订购房合同之前的一系列手续和协议，双方均不认为是商品房买卖合同，这一点在协议中有约定。二、涉案房屋在当时已经取得商品房预售许可证，预售许可证并没有标注每一层和每一户，仅仅是在许可证当中简要地列举了几层的层数，并不意味着没有标注的层数没有取得预售许可。预售许可证许可的建筑面积是和整栋楼的建筑面积 基本相同的，因为有公差，数字并不完全相同。但是可以看到, 开封市房产公布图对整栋楼的面积包括商业面积和住宅面积的标注，与开封市商品房预售许可证所公示面积基本一致，所以认定房屋没有预售许可证是错误的。三、某房地产公司并没有故意隐瞒房屋已经抵押，在申请人购买房屋时，双方多次协商，申请人多次要求签订商品房买卖合同，某房地产公司均予拒绝。原因就是房屋存在抵押，某房地产公司在解押后方能通知申请人签订正式购房合同，这印证了协议中第二条的内容。四、涉案房屋已经交付给申请人，申请人已经出租用于收益，取得了巨大的经济收益。房屋的租赁价格是每平方70元租赁给一家饭店。五、 双方所签订的协议没有满足《商品房销售办法》第十六条规定 的商品房买卖合同的主要内容，协议只能视为双方对买卖房屋 的商议，是买卖合同成立的过程中的一个步骤，并不是商品房 买卖合同。综上，申请人的再审申请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
刘某某向开封市金明区人民法院一审提出诉讼请求：1.撤销刘某某、某房地产公司于2019年8月7日就某小区2号喽104、 204号商铺签订的商品房买卖合同；2.某房地产公司退还刘某某购房款350万元并支付利息损失637758元（利息损失以350万元为 计算基数，自2018年8月9日起付至全部款项还清之日止按银行贷款利率的四倍计算，暂计算至起诉之日）、律师责69000元； 3.某房地产公司向刘某某支付赔偿金350万元；以上一至三项诉请 暂合计7706758元。4.本案诉讼费由某房地产公司承担。
开封市金明区人民法院一审认定事实：2018年8月9 日, 某房地产公司向刘某某出具承诺书，显示某小区2号楼104、204 商铺为刘某某购买所得，不得再次岀售他人，签订正式商品房买卖合同时，以购房协议为准，该房源单价18500元/㎡，不得 随意更改价格。2019年8月6日，某房地产公司出具证明一份，显示某小区2号喽104、204商铺由刘某某购买，已交房款 350000元，暂时还未签订商品房买卖合同和未办理按揭贷款， 刘某某有权对外出租。2019年8月7日双方签订了协议书，双方共同确认2018年7月6日双方达成合意，由刘某某（乙方） 订购某房地产公司（甲方）开发的位于开封市汉兴路某小区 2-1-104-204商铺，该商铺面积为367.22 ㎡，购房款共计 6793570元。2018年7月6日乙方按照早方要求向甲方指定账 户支付购房订金1000000元，2018年8月9日乙方转入甲方指定账户购房款2500000元，乙方按时履行支付购房款首付，甲方开具购房款收据。甲方在2019年8月30日前向乙方交付该 商铺。甲方通知乙方签正式购房合同和办理商铺按揭后，乙方 应于接到通知后二十日内配合甲方办理上述手续，如违约，应 按80元/㎡/月约定赔偿甲方损失，如一个月内乙方不配合签订购房合同和办理按揭视为乙方违约，甲方有权收回此房屋并全额无息退还乙方的订购款。另查明，涉案房屋设定了在建工程 抵押，抵押权人为中原银行股份有限公司开封分行，债务履行期限为2018年10月30日至2019年10月29日。涉案房屋被 开封市中级人民法院查封，查封期限为2019年6月26日至2021 年6月25日。涉案房屋取得了商品房预售许可证。
开封市金明区人民法院一审认为，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十 六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同 应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二） 商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款 的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条 件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供 热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交 付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九） 面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关享宜；（十一） 解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他 拿项。刘某某、某房地产公司双方于2019年8月7日签订的协议书 明显不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。刘某某诉请撤销该协议，根据法律规定，可撤销合同的范围限定为基于重大误解；显失公平；以欺诈、胁迫的手段或乘人之危订立的合同。刘某某未提交证据证明签订协议时 具备上述情况,故对于刘某某的诉讼请求，该院不予支持。据 此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之 规定，开封市金明区人民法院于2019年11月25日作出（2019） 豫0211民初3446号民事判决，判决：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费减半收取为32874元、财产保全费5000元， 共计37874元，由原告刘某某承担。
刘某某不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销（2019）豫 0211民初3446号民事判决书；2.将本案发回重审或依法改判支持刘某某的起诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由某房地产公司承 担。
本院二审经审理查明的事实除与一审判决认定的基本事实 相同外，另查明，本案涉案房屋的查封本院二审已于2019住11 月19日裁定予以解除，但尚未解押。
本院二审认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销 售管理办法》第十六条的规定，本案双方当事人于2019年8月 7日所签订的《协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况、 商品房价款的确定和销售方式、交付使用条件和日期以及违约 责任和其他事项等约定，而且刘某某已经按照该《协议》以及 双方的约定交付了部分款项，该《协议》已经具备商品房买卖 合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面商品房买卖合 同。且该《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、 行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。在签订该《协议》 之前，某房地产公司已将涉案房屋交付刘某某使用，且该《协议》 中约定了双方关于《协议》签订后需办理相关手续的事宜。本案中刘某某未能提供合法有效的证据证明其合同目的不能实现 或导致合同无效或者被撤销、解除的情形。因此，本案不符合《合同法》规定的合同撤销的条件，刘某某请求的返还购房款和相关赔偿依法不予支持。综上，刘某某关于本案双方签订的《协议》应当认定为书面商品房买卖合同的上诉理由成立，但其请求的返还购房款和相关赔偿上诉理由与本案事实和法律规定不符，不能成立，本院二审不予采信。一审判决虽适用法律不当，但认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。刘某某的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项规定，本院于2020年6月12 日作出（ 2020 ）豫02民终151号民事判决，判决：驳回上诉， 维持原判。二审案件受理费65748元，由上诉人刘某某承担。
本院再审查明，涉案房屋上设定的在建工程抵押，至本案再审庭审时，仍未解除抵押。
另查明，某房地产公司已于2019年8月将涉案房屋交付给刘某某。
还查明，刘某某因本案与河南英泰律师事务所签订了委托代理合同，并支付律师代理费人民币69000元。
本院再审查明其他事实同一、二审查明事实基本一致。
本院再审认为，本案再审争议焦点是刘某某请求再审改判支持其一审诉讼请求应否得到支持的问题。其一审诉讼请求共包含三项内容，以下将逐项进行分析：
一、关于刘某某主张撤销刘某某、某房地产公司于2019年8月 7日就某小区2号楼104、204 铺签订的商品房买卖合同的请求应否得到支持问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（ 2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）笫九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋 的事实。”本案中，刘某某购买某房地产公司某小区2号楼104、 204商铺二间。刘某某已支付了 350万元的房款，某房地产公司已将涉案商铺交付刘某某，二审判决认定双方于2019年8月7日签订的《协议》具备商品房买卖合同的基本要素，认定双方之间 签订了书面商品房买卖合同正确，但涉案房屋设定了在建工程抵押，抵押权人为中原银行股份有限公司开封分行，债务履行期限为2018年10月30日至2019年10月29 日 ,且涉案房屋 曾被本院查封，查封的期限为2019年6月26日至2021年6月 25日,现涉案房屋的查封已于2019年11月19日解除，但抵押未解押。在刘某某主张某房地产公司存在故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，某房地产公司未提交有效证据证明已将涉案房屋抵押的事实告知刘某某的情况下，应认定某房地产公司存在欺诈，故意隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，故刘某某要求撤销合同的请求应得到支持。
二、关于刘某某主张某房地产公司退还刘某某购房款350万元 并支付利息损失637758元、律师费69000元的请求应否得到支持问题。
因本案所涉合同系双务合同，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，涉案合同因某房地产公司存在欺诈而被撤销，而某房地产公司已于2019年8月将涉案房屋交付给刘某某，故某房地产公司应向刘某某退还购房款350万元，刘某某应向某房地产公司返还涉案房屋，在刘某某向某房地产公司返还涉案房屋前，某房地产公司无须再向刘某某支付利息。关于律师费69000 元系刘某某因本案诉讼产生的费用，属于某房地产公司应赔偿损失的范围，本院再审予以支持。
三、关于刘某某主张某房地产公司向刘某某支付赔偿金350万元的请求应否得到支持问题。
本案中，2018年8月9日，某房地产公司已承诺将涉案房屋出售给刘某某并出具承诺书，刘某某此时已将购房款350万元支付给某房地产公司，此后某房地产公司擅自将涉案房屋抵押给中原银行股份有限公司开封分行，而至2019年8月7日双方签订正式协议时，某房地产公司仍未告知刘某某其所购房屋存在抵押这一巨大风险的事实，且至本院再审庭审时，涉案房屋仍未解除抵押。 本案某房地产公司存在欺诈，故意隐瞒了渉案房屋存在抵押的事实, 导致刘某某与某房地产公司签订的商品房买卖合同被撤销，符合上述司法解释第九条第二项规定的情形，刘某某可以请求某房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，为强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建，本院再审支持刘某某主张某房地产公司向刘某某支付赔偿金350万元的请求。
综上，刘某某再审请求部分成立。一、二审判决适用法律部分错误致使裁判结果错误，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条 规定，判决如下：
一、 撤销本院（ 2020 ）豫02民终151号民事判决和开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3446号民事判决；
二、 撤销刘某某与河南省某房地产公司于 2019年8月7日就开封市汉兴路某小区2-1-104-204商铺签订的《协议》；
三、 河南省某房地产公司应于本判决生效之日起十日内退还刘某某购房款3500000元；
四、 河南省某房地产公司应于本判决生效之日起十日内支付刘某某损失赔偿款69000元；
五、 河南省某房地产公司应于本判决生效之日起十日内支付刘某某赔偿金3500000元；
六、 刘某某应于本判决生效之日起十日内返还河南省某房地产公司位于开封市汉兴路的某小区 2-1-104-204 商铺；
七、 驳回刘某某的其他诉讼请求。
如果被申请人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务， 应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为32874元、财产保全费5000元, 共计37874元，由刘某某负担3134元，由河南省某房地产公司负担34740元；二审案件受理费65748元，再审财产保全费5000元，共计70748元，由刘某某负担5855元，由河南省某房地产公司负担64893元。
本判决为终审判决。
审判长 陈
审判员 杨
审判员 管
